Phân tích vòng tròn bất động sản để xác định thị trường tiềm năng

Hiểu cách nền kinh tế vận hành ở cấp độ vi mô và vĩ mô sẽ giúp cho bạn xác định được các nút thắt quan trọng, để đưa ra các quyết định sáng suốt, từ đó tăng lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro và tìm được các cơ hội đầu tư có lợi cho dù đang ở chu kỳ của sự phát triển. Để luôn đón đầu xu hướng và tìm được những cơ hội đầu tư tiềm năng thì bạn cần hiểu được vòng tròn BĐS và những cơ hội, rủ ro tiềm ẩn ở mỗi giai đoạn.

Các giai đoạn trong vòng tròn bất động sản (BĐS)

1. Giai đoạn phục hồi

Phục hồi là giai đoạn đầu tiên sau hồi suy thoái của thị trường. Ở giai đoạn này tỷ lệ thất nghiệp cao -> nhu cầu mua nhà thấp  -> thời cơ tuyệt vời để mua BĐS với giá hấp dẫn. Tuy nhiên để nhận biết giai đoạn này không hề dễ bởi bạn sẽ có cảm giác vẫn đang trong giai đoạn suy thoái.

Đặc điểm của giai đoạn phục hồi:

  • Bán và cho thuê nhà khó khăn, tuy nhiên có sự tăng trưởng nhẹ sau thời gian
  • Rất ít các dự án mới được xây dựng hay mở bán
  • Lãi suất ngân hàng có xu hướng giảm hoặc duy trì mở mức thấp
  • Cảm xúc mọi người có được là sợ hãi, hoảng loạn hay tuyệt vọng. Theo thời gian, khi tình hình được cải thiện thì cảm xúc trở lên tích cực hơn

Cơ hội

  • Vì lãi suất thấp nên đây là cơ hội vay tiền ngân hàng để mua BĐS mới hay tái cấp mới tài sản bạn sở hữu.
  • Mua được BĐS với giá hấp dẫn bởi các chính sách tốt từ CĐT hoặc người bán
  • Duy trì tính thanh khoản cao

Rủi ro

  • Cần thẩm định kỹ lưỡng trước khi mua, đừng mua BĐS chỉ vì giá thấp. Tỷ lệ thất nghiệp tăng đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải giữ BĐS đó lâu hơn dự kiến.

2. Giai đoạn mở rộng

Thị trường có dấu hiệu phục hồi, tăng trưởng và mở rộng. GDP trở lại mức bình thường, việc làm ổn định, cung và cầu về nhà ở cân bằng, giá cho thuê tăng lên và công trình mới được xây dựng. Sự tự tin trở lại trong các nền kinh tế nên các nhà đầu hoạt động tích cực trong giai đoạn này.

Đặc điểm nhận biết giai đoạn mở rộng

  • Hoạt động bán và cho thuê nhà ở tăng mạnh, nhu cầu về nhà ở cân bằng hoặc tăng nên giá bán và cho thuê nhà tăng nhanh.
  • Việc xây dựng các công trình được khởi động lại
  • GDP quay trở về mức lý tưởng (khoảng 2 – 3%)

Cơ hội:

  • Vì lãi suất vẫn còn thấp nên có thể tranh thủ mua BĐS hoặc tái cấp vốn cho BĐS sở hữu
  • Có cơ hội lớn để tái phát triển hoặc mua tài sản đầu tư có giá trị gia tăng.

Rủi ro:

  • Mở rộng quá đà có thể dẫn đến nợ nần.

3. Giai đoạn cung vượt cầu

Ở giai đoạn này, nhu cầu vẫn giữ nguyên trong khi nguồn cung tăng nhanh vượt qua nhu cầu. Có nhiều dự án mở bán hơn là nhu cầu của thị trường khiến giá giảm từ từ. Xây dựng chậm lại do hàng tồn kho cao, giá vẫn cao. Việc làm vẫn tăng trưởng, GDP ở mức ổn định.

Đặc điểm của giai đoạn cung vượt cầu:

  • Cung vượt cầu khiến giá giảm
  • Giá cho thuê vẫn cao
  • GDP, thị trường việc làm và lãi suất ổn định

Cơ hội:

  • Giá bán đạt đỉnh -> cơ hội tốt để bán ra
  • Cơ hội tốt để mua tài sản ổn định hoàn toàn -> mang lại dòng tiền trong dài hạn -> giúp bạn đứng vững trong thời kỳ suy thoái.

Rủi ro:

  • Không xác định được điểm nút nên có thể sẽ bán quá sớm hoặc quá muộn
  • Quá tự tin mà bỏ qua các cảnh báo
  • Tiếp tục xây dựng các công trình mới khi nhu cầu đã giảm xuống

4. Giai đoạn suy thoái

Chúng ta bước vào thị trường đang suy giảm. Thời điểm này, giá cả và việc làm giảm -> nhu cầu mua và thuê BĐS cũng giảm. Các doanh nghiệp đóng cửa -> nhiều người rơi vào tình trạng thất nghiệp, phá sản, số lượng nhà bị tịch thu tăng -> cuối giai đoạn này giá sẽ chạm đáy.

Đặc điểm:

  • Giá bán và thuê BĐS giảm nhanh vì nhu cầu nhà ở giảm trong khi nguồn cung tăng
  • Tỷ lệ thất nghiệp tăng, nhiều doanh nghiệp đóng cửa
  • Chi tiêu ngừng lại vì mọi người cố gắng tiết kiệm

Cơ hội

  • Nếu bạn có vốn sẵn thì đây là cơ hội để mua BĐS với chiết khấu cực kỳ cao. Đây là giai đoạn để thay đổi tình trạng tài chính.

Rủi ro:

  • Không có đủ tiền mặt và nguồn vốn dự trữ

Dự đoán hay biết chính xác các giai đoạn BĐS là rất khó. Tuy nhiên bạn cần ý thức được các giai đoạn này để nhận biết được dấu hiệu cảnh báo để nắm bắt được cơ hội và giảm thiểu rủ ro. Từ đó có những hành động phù hợp.

Thị trường BĐS Hà Nội hiện nay, rất ít hoặc không có dự án mở bán mới, không nhiều dự án được cấp phép xây dựng -> nguồn cung ít, nhu cầu đang tăng nhẹ. Nếu như kiểm soát tốt được dịch bệnh thì BĐS sẽ như chiếc “lò xo” bị lén sẽ bật lên mạnh mẽ.

-> cơ hội tốt để mua bất động sản giá tốt thời điểm này.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Hotline: 0904.542.169